La inversión internacional resucita el mercado de la vivienda

Hace algún tiempo os hablé del importante papel que han jugado en los últimos años las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimi) en la reactivación del negocio del ladrillo. Tal ha sido el éxito de estos instrumentos financieros, que muchos han empezado a cotizar en la Bolsa española y uno de ellos, Merlin Properties, se ha colado en el selectivo y selecto Ibex 35.

Además, las Socimi le han marcado el camino a otros inversores (sobre todo, internacionales) que contaban con mucha liquidez y vieron una buena oportunidad de inversión en España, por la buena marcha de su economía, los bajos tipos de interés y un mercado inmobiliario que, arrasado tras la crisis, presentaba un enorme potencial de crecimiento. Eso hizo que entre 2012 y 2013 empezaran a acumular enormes superficies de suelo a la espera de tiempos mejores en los que poder venderlos… Y esos tiempos por fin han llegado.

socimi

Los nuevos gigantes del ladrillo

El pasado mes de marzo, la inmobiliaria Neinor Homes protagonizaba un hito histórico al estrenarse en el mercado bursátil. Se trataba de la primera vez en 10 años que una promotora inmobiliaria empezaba a cotizar en la Bolsa española (la última había sido Realia) y además lo hizo a lo grande: con una capitalización de 1.300 millones, una cartera de activos de más de 1.100 millones y el objetivo de entregar alrededor de 4.000 viviendas en España hasta 2020.

Detrás de Neinor Homes se encuentra Lone Star, un fondo estadounidense que ha marcado el camino que ahora esperan recorrer sus principales competidores. Fundamentalmente, el también norteamericano Castlelake, que este año ha creado la promotora Aedas Homes, con la que espera dar salida a todo el suelo que había ido acumulando durante los últimos cuatro años. Además, Aedas Homes espera estrenarse también en la Bolsa el próximo otoño.

Y el otro gran protagonista del mercado de la vivienda actual es Värde Partners, un fondo que ha seguido una estrategia distinta a la de Lone Star o Castlelake: en lugar de comprar suelo, ha preferido adquirir compañías que han demostrado un buen comportamiento en el mercado durante los peores años de crisis. Resultado de ello son las compras de Vía Célere (que se estrenará en el parqué bursátil en 2018) y Aelca, cuyos planes de futuro aún se desconocen.

Un negocio radicalmente distinto

Más allá de reactivar el deprimido mercado de la vivienda, estos grupos han transformado de arriba abajo el negocio inmobiliario español. En primer lugar, porque son auténticos gigantes en un sector tradicionalmente muy atomizado y porque han sustituido la clásica financiación bancaria de nueva vivienda por otra basada en el capital privado (equity). Además, han confiado sus carteras en gestores con mucha experiencia, que han aportado al negocio profesionalización, especialización y una gestión más sólida y transparente.

Todo ello ha permitido que los inversores cortoplacistas que llegaron al mercado del ladrillo en 2012 estén dejando paso a otros a más largo plazo. Entre otras cosas, porque se estima que la demanda de vivienda en España ronda las 120.000 unidades al año y los actuales niveles de producción oscilan entre las 50.000 y 60.000, por lo que el potencial de crecimiento es enorme. Y de ahí, también, que estas empresas hayan decidido buscar financiación en la Bolsa.


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